“以房養老”，可行嗎？
在關注和爭議聲中，“以房養老”再次進入人們的視野。
近日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”時期老齡事業發展規劃》，明確提出，北京市鼓勵商業保險企業、商業銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構以開展“以房養老”試點業務。
無獨有偶，中信銀行日前推出了一張針對中老年人的專屬借記卡“信福年華”，宣布率先在國內試點“以房養老”業務。
中信銀行個貸部人士接受《中國經濟周刊》采訪時表示，凡年滿55周歲的中老年人或年滿18歲的法定贍養人以房產作為抵押，就可向銀行申請貸款用于養老。
該項業務申請的門檻比較高，申請貸款人名下至少要有兩套住房。養老按揭貸款最長期限為10年，且貸款必須用于養老。“每個地方都可以做，因為試點剛開始，有些客戶在咨詢，業務量還不是很大。”上述中信銀行人士表示。
“以房養老”也被稱為“住房反向抵押貸款”或“倒按揭”。房屋產權擁有者把房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，后者在綜合評估后，每月給房主發放固定資金。這種模式專門針對有產權房的老年人。房主身故后，由該機構收回房屋進行銷售、出租或拍賣。所得用來償還貸款本息，其升值部分歸房主所有。這種貸款方式最大的特點是分期放貸，一次償還。
中國房地產協會副會長顧云昌認為，中信銀行推出的并非嚴格意義上的“以房養老”業務，而是房屋抵押貸款，只不過針對的是老年人。
尷尬的“以房養老”
其實，“以房養老”并非新鮮事物。
早在2003年，時任中國房地產開發集團理事長的孟曉蘇便將“以房養老”這一理念介紹到了中國。幾年前“以房養老”在各地都曾進行過試點，但最后都因市場反應寥寥而終止。
2007年10月，北京市某機構試點通過房屋租賃方式提供養老服務。但據媒體報道稱，該項目一直無人問津，因為“很多老人舍不得把房子給外人住，對中介機構也不信任”。目前，該項目已停止。
2007年，上海市公積金管理中心曾試推過“以房養老”模式，但因真正符合條件的申請人很少，后不得不停止。
近日，上海市閔行區法院的一紙判決讓“以房養老”再生尷尬。
今年2月，上海市閔行區一家老年公寓與年近九旬的林老太簽訂“以房養老”協議書，林將自有房屋產權變更為老年公寓，價值為55萬元；老年公寓為林養老送終。今年3月，林的兒子以母親的名義將老年公寓訴至法院。法院判決雙方簽訂的“以房養老”協議書及房地產買賣合同予以撤銷，老年公寓協助將房產恢復登記至林老太名下。
此案主審法官表示，目前人口老齡化問題日益突出，或將成為一個不可回避的社會性管理課題。類似“以房養老”的養老保障模式目前仍處于探索階段，建議有關部門盡快出臺相關法律規定與監管制度。
官方鼓勵“以房養老”
此次，官方大力倡導“以房養老”，在中國房地產協會副會長顧云昌看來，是時機已到。“隨著老齡化社會的到來，差不多的家庭都有了住房，這意味著采取‘以房養老’的辦法是可行的。”
首都經貿大學金融學院院長謝太峰更向《中國經濟周刊》直言："以房養老’概念的提出，反映出官方對于我國進入老齡化社會后出現的養老問題的復雜性和現實性的認識。”
我國的養老現狀令人擔憂。目前有60歲以上老人1.78億，占總人口的13.3%。不能自理的失能老人約1036萬人，半失能老人約2135萬人，大中城市空巢家庭達到70%。
“很明顯，進入老齡化社會后，僅僅靠政府解決養老問題已經是力不從心了，特別是如果要把全民包括農民都納入社保體系，從未來看，僅靠政府解決養老問題，難度是比較大的。在政府的社會保障體系之外提出‘以房養老’，如果個人有住房，是可以作為個人養老方面的一個保障的。”謝太峰告訴《中國經濟周刊》。
不少國家都采取了“以房養老”措施，應對人口老齡化。
在我國公共財政無力兜底所有養老問題的情況下，“以房養老” 不啻為解決養老難題的一種積極補充。
但是，“以房養老”的有效推行，依然面臨著許多繞不過去的問題：比如70年房屋產權問題、房價下行問題等等。
嘉賓
顧云昌 中國房地產協會副會長
謝太峰 首都經濟貿易大學金融學院院長
倪鵬飛 中國社科院住宅研究室主任
陶立群 中國老齡科學研究中心老齡社會保障與產業研究室主任
銀監會相關負責人
中信銀行個貸部人士
“以房養老”并不適合所有人
陶立群： “以房養老”可以作為養老的一種補充形式，但作為主要方式肯定不可取，會存在很大的社會問題。
顧云昌： “以房養老”只是一種模式，不是所有家庭都能實現“以房養老”的。比如有的家里會把房子傳給子女，這是中國的傳統，要給后代留下一些東西。“以房養老”等于自己把房子消費掉了，不留給子女，這恐怕在理念上、思維上都需要有一個轉變。
謝太峰： 對于大量低收入階層，沒有什么房子或者房產比較少的人來說，他只有一套房子，而且要居住，要靠這個房去養老是不現實的。而對于那些收入相對較高一些的，擁有幾套房產的人來說，“以房養老”對他的作用可能會更大一些。
70年產權是個大問題？
銀監會相關負責人：不少國家都采取“以房養老”措施來應對人口老齡化問題，銀監會也就此展開過專項調研。但是，由于我國現有的制度房屋產權70年，“以房養老”難以推行。
謝太峰：現在“以房養老”存在兩個最大的問題：一是70年的產權問題。現在大多數人買一套房，都想把它留給孩子，但70年的產權有可能連第二代都住不到頭，所以，“以房養老”就不現實了。雖然說產權到期后，還可以交土地出讓金延長產權，但是對老年人來說，他收入本來就低，再讓他拿出一筆錢來，顯然就存在問題。二是我國的住房質量問題。相關部門的官員曾經說過，我國房子的平均壽命只有30年。現在有二三十年房齡的房子，看上去已經很破舊了。很明顯，到70年的時候，這樣的房子已經成危房了。
顧云昌：70年以后土地還可以續用，《物權法》里講得很清楚，不是說就收回國有的。目前來看，“以房養老”難以推行的最大障礙，就是人們對“以房養老”的認識還有一個過程。此外，我國現在的貧富差距比較大。真正有房的人不一定需要“以房養老”，而真正想“以房養老”的人，房子卻不夠。
倪鵬飛：70年產權的問題會解決的。建議將來的土地轉讓金按年組織繳納，即第一次出讓的70年應一次交付，以后再一年一交，這就使土地所有權有一個實現形式。
將來房價跌了，怎么辦？
陶立群：“以房養老”多年來沒能推行出去，最大的問題就是房地產市場的變數不可控。現在社會上對于房子的需求很大，房價也非常高，但到下一代時，一個孩子手上可能有幾套房，而且隨著現在政府加大力度建公租房，房價降下來的可能性很大，最終受影響的會是老人。
顧云昌：現在講房價下降為時還早，除非國家的經濟出了問題才能談到房價下降。現在是硬壓著不讓房價上漲，因為漲得太快。我們的城市化還在進程當中，目前我們的城市化率還只有50%，還有2.6億人要進城，這些人的房子在哪里？未來一二十年，中國房地產還有很大的發展空間。
謝太峰：對不同地區來說，“以房養老”面臨的問題是不一樣的。比如，像北京這樣的大城市，“以房養老”的可行性就比小城市要大一些。大城市的機會比較多，每年新增很多人口，而土地資源是有限的，一段時間內，對住房的需求還是比較大的。
當然，隨著大量農村人口進城，中小城市也不是說沒有房產的需求，房價也不一定就會下降很多。中國的土地資源是有限的，我們又是個人口大國，我認為，即使未來獨生子女一個人有好幾套房子，這個問題可能也不會像人們想象的那么嚴重。
倪鵬飛：這種擔心有一定道理。但從中國整體的住房情況來看，供給和需求還是有一定缺口的。中國城鎮化正在加速，到一定時間也需要進行重置。總的來說，按照接下來發展的速度來看，還不存在大量過剩的問題，當然這個問題需要引起注意。
有兩套房才能“以房養老”？
中信銀行個貸部人士：客戶需求是千差萬別的。我們的模式跟國外不可能完全一樣，如果是一套房，風險會比較大，也有些難度。兩套房風險能得到一些控制。
顧云昌：真正的“以房養老”就是一套房，能養老就行。如果是兩套房，有些人就會想，還不如把房子賣掉套現養老。現在房價很高，賣掉后200萬我存在銀行里，就可以養老。
倪鵬飛：兩套住房對于銀行來說當然比較保險。“以房養老”產權開始歸個人，銀行每個月給借貸人錢，相當于養老金，去世之后產權就歸銀行了。所以說中信銀行的試點還和政策上的“以房養老”不一樣，在開始階段還比較保守。
